法治周末：近段時間，商品房價格開始出現(xiàn)松動現(xiàn)象，北京的一些樓盤也紛紛采取降價、促銷等銷售策略，您怎樣看待這個現(xiàn)象？ 易憲容：持續(xù)上漲了這么久的住房價格開始掉頭下跌，各個城市的的住房銷售量下降，這些現(xiàn)象都表明中國住房市場的周期性調(diào)整已經(jīng)開始了。而且這種調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢，如果沒有重大的政策沖擊，想阻礙這種調(diào)整已經(jīng)是不可能的了。 其實，中國房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)持續(xù)多年了。北京市的二環(huán)內(nèi)的住房價格在十幾年時間里由3000元/平方米上漲到60000元/平方米以上，上漲幅度達到20倍不止。這在世界房地產(chǎn)市場發(fā)展史上，都是絕無僅有的事情。 中國的房地產(chǎn)泡沫不僅規(guī)模大，而且持續(xù)時間特別長，十多年的的時間里房價可謂飚升，這個巨大的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在是不可持續(xù)了。 法治周末：有專家認為，城鎮(zhèn)化會是房價長期上漲的推手，且目前的中國的城鎮(zhèn)化還在發(fā)展當(dāng)中，這就決定了我國城市中心區(qū)域房價的長期性上漲趨勢。您怎么看待這個觀點？ 易憲容：無論是從國內(nèi)不少城市出現(xiàn)的一個又一個“死城”“睡城”，以及國內(nèi)的居民持有太多住房的情況來看，還是從中國經(jīng)濟的“房地產(chǎn)化”來看，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展完全是不可持續(xù)了。 近十多年來，盡管一些機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商制造了許多混淆是非的概念，比如什么住房“剛性需求”“改善性住房”，他們把住房打扮為一個完全與國計民生有關(guān)的消費產(chǎn)品，以便能夠讓政府出臺更多鼓勵民眾進入住房市場的優(yōu)惠政策。 但從本質(zhì)上來看，這十多年來中國住房市場是一個投資、投機的炒作市場，比如說，當(dāng)前中國住房市場流行觀念是做多、做空、看漲、看跌等，這就是一個以投資為主導(dǎo)的市場表現(xiàn)。 現(xiàn)在，國內(nèi)不少城市的住房銷售量急劇下降但價格下跌很小，的這就意味著這些城市的人對市場的預(yù)期發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)，即投資者不敢或不愿意再進入住房市場，住房投資需求正在全面萎縮。而國內(nèi)住房市場預(yù)期的逆轉(zhuǎn)也意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整已經(jīng)開始。 法治周末：所以您認為，中國樓市的泡沫即將破滅？ 易憲容：我們都不需要用通行的房價收入比、房價租金比、實的際房價上漲水平來衡量，只要看看當(dāng)前一線城市的土地總值就會知道當(dāng)前國內(nèi)住房市場泡沫有多大。 比如1990年，東京的土地總值相當(dāng)于美國GDP的63.3%；1997年，香港的的土地總值相當(dāng)于美國GDP的66.3%。當(dāng)前北京的土地總值相當(dāng)于美國GDP的61.6%。這也意味著，既然當(dāng)年日本及香港的房地產(chǎn)泡沫在這樣的情況下破滅，那么當(dāng)前北京的樓市泡沫離破滅也不遠了。北京是如此，中國其他城市的情況也是這樣。 樓市的未來走勢似乎已成為每個中國人關(guān)心的話題。面對“后市究竟會如何”這一話題，從專家學(xué)者、房企大鱷到平民百姓，紛紛各抒己見，競相猜測，看空看多的言論針鋒相對。