5月31日，在南充市舉辦的“豪雅東方2014年財經(jīng)高峰論壇暨‘東方國際·豪雅東方’產(chǎn)品推薦會”上，住建部政策研究中心前主任、經(jīng)濟學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮就南充房子蓋夠了沒有、當(dāng)前影響房地產(chǎn)形勢的因素，以及未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向進行了解讀。 　　觀點1 　　南充房子蓋夠了嗎？ 　　城鎮(zhèn)人口快速增長 需要蓋更多房子 　　“只要未來10年、20年中國的城鎮(zhèn)人口仍快速增長，那么就一定需要蓋更多的房子、更好的房子和更快地蓋房子。”陳淮在會議上說道。中國城鎮(zhèn)需要多少住房，這不取決于這些城鎮(zhèn)有多少獨生子女家庭，而根本在于中國城鎮(zhèn)總?cè)丝谑窃鲩L還是不增長，是較快增長還是較慢增長。 　　目前南充共有765萬人口，去年共有6萬多出生人口，自然增長率為3.12‰。南充是四川第二人口大市，人口總量仍然增長較快。實施單獨兩孩政策后，南充的人口增長速度可能會加快。統(tǒng)計顯示，2013年末中國城鎮(zhèn)人口達7.2億人，占全國總?cè)丝诘?3%以上。陳淮介紹，全國的城鎮(zhèn)人口是按照常住人口統(tǒng)計的，與全國戶籍人口相比差17個百分點，涉及2.4億人，這說明有2.4億人實際上沒有真正的市民化或者真正定居落戶下來。“隨著南充人口的增加，需要蓋更多的房子來滿足人口增長的需求。” 　　國家在3月17日正式公布的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，500萬到1000萬人口的城市有10座，1000萬以上人口的城市有6座，這16座城市，將嚴控人口進一步擴張。進一步提出2020年中國城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥兴急戎匾岣叩?7%，也就是說還要再提高15—16個百分點，還要涉及2.2億人。這就是中國需要蓋更多房子、更快蓋房子的最主要依據(jù)。 　　觀點 2 　　哪些因素影響房地產(chǎn)形勢？ 　　市民收入增加 消費結(jié)構(gòu)將升級 　　在南充市舉辦的“豪雅東方2014年財經(jīng)高峰論壇暨‘東方國際·豪雅東方’產(chǎn)品推薦會”上，陳淮不僅介紹了房子是否已經(jīng)達到飽和狀態(tài)，還分析了當(dāng)前影響房地產(chǎn)形勢的因素。 　　“在未來的8到10年內(nèi)，市民的消費結(jié)構(gòu)將升級。事實上，老百姓的收入增長，社會生活的改善，公共產(chǎn)品的完善，擴大內(nèi)需，擴大消費需求，這是持續(xù)增長的動力。”陳淮介紹，顯而易見，擴大消費需求，絕對不是讓人們吃得更多，穿得更多的擴大內(nèi)需，而是要調(diào)整消費結(jié)構(gòu)。衣食滿足之后，人們的消費結(jié)構(gòu)需求升級，自然轉(zhuǎn)向了住行。“調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，為我們的城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)，是我們房地產(chǎn)業(yè)勢必要完成的歷史使命。南充未來城市的基礎(chǔ)設(shè)施會更加完善，市民的收入也將有所增長。” 　　當(dāng)前影響房地產(chǎn)形勢因素不是城市的分化，也不是銀行貸款的松緊，而是與老百姓的收入增長、社會生活的改善、公共產(chǎn)品的完善息息相關(guān)。 　　觀點 3 　　房地產(chǎn)的發(fā)展方向？ 　　南充房地產(chǎn)將迎來好時機 　　會議中，陳淮舉了一個例子，蘋果手機與房子有何區(qū)別？“有兩個區(qū)別，蘋果公司可以擴大再生產(chǎn)，一年內(nèi)可以生產(chǎn)500萬臺手機，也可以生產(chǎn)一億臺手機，這是沒有自然限度限制的。”陳淮說，而現(xiàn)在的大城市比如北京、成都等，是不能無限多地蓋房子，也是說，任何一個城市，提供住房的產(chǎn)品總量有自然限度。很多特大一線城市，土地承載力已經(jīng)無法容納更多的人，更多的房地產(chǎn)商選擇在三四線城市開發(fā)樓盤。“南充作為一個百萬人口大市，未來的房地產(chǎn)發(fā)展將迎來一個好時機。” 　　同時，金融創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新，是未來房地產(chǎn)行業(yè)面對的新挑戰(zhàn)。“一臺電腦今年買的價格為一萬元，明年估計賣不到5000元。”陳淮介紹，技術(shù)的升級更易貶值。房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品也應(yīng)該大力創(chuàng)新，目前購房者的需求在由最開始的滿足基本需求，逐步向改善型需求以及部分的享受型需求過渡，這一完善功能的轉(zhuǎn)變是未來市場中受到百姓檢驗最重要的方面。 　　陳淮認為，未來房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場將在100萬-300萬人口區(qū)間的城市中間展開，未來的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)的發(fā)展，要將中等城市當(dāng)成城市發(fā)展的主要空間。這個趨勢并不只持續(xù)一年，而是要持續(xù)一段時間。