新浪樂居訊 （編輯 鐘明敏）陳淮，國家級有特殊貢獻專家，中國人民大學博士生導師。曾任國務院發展研究中心市場研究所副所長，現為建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長。曾預言2010年非?？赡苁瞧骄績r會下跌，并堅信中國房地產戰略發展還有20年到30年的輝煌期。
建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長 陳淮
3月1日，國務院辦公廳頒布了“新國五條”細則，引起社會廣泛討論，尤其是“新國五條”中對于自有住房成交繳納20%個稅的條款，催生了近日多個城市二手房成交熱。中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮在蓉接受新浪樂居采訪時表示，“新國五條”并不新，政策的作用也被市場夸大，“住宅市場長期供不應求的格局并不能通過政策調控得到根本改變。”
新國五條不“新” 地方政策或將重復06年“老路”
“新”政不新 調控更加嚴厲
“國五條實際上并沒有太多的變化，依然堅決抑制投機、投資性的需求，和為賣而買的需求”陳淮認為“新國五條”與此前的調控政策在內容上與幾乎沒有不同，依然是差別化的信貸政策，依然是限購，只是越發嚴厲。（相關鏈接：新“國五條”彰顯房地產市場調控決心）
而對于人們最為關注的自有住房出售需繳納20%個稅，陳淮表示該項政策在2006年即已制定并實施，并且“原有的征收條例上細則非常明確，沒有多少進一步細化的余地”。并對即將出臺的地方細則進行預測：“估計各地出臺還會繼續06年的有關政策”。（相關鏈接：二手房交易征稅20%已存在20年 始終未變）
在2006年的政策規定中，房改房要按經濟適用房來定價；家庭自住的唯一一套住房，居住5年以上免個人所得稅；在一年內重新購房的，可以先交后返。此外，2006年的政策也明確規定，房屋裝修費、交易中介費以及在房屋買賣中的土地增值稅、營業稅，都不在20%個稅計征范圍內(除契稅以外)。“因此這個細則在2006年就比較具體和明確，并不是說個人住房轉讓差價所得的20%?！?
20%個稅執行中操作難度大
陳淮表示，20%個稅政策實際執行過程中確實存在些難以操作的部分，因而相當多的部分實行了簡易稅費，政策明文規定難以評估原值的可以按1%—3%的出讓價全額征收?！拔夜烙嫼喴锥惵实膯栴}不會取消，但可能要求更加嚴格，一切稅費都需要提供相應憑據。”
并不存在轉嫁問題 市場供需決定房屋價格
除20%個稅的具體征收細則外，該稅收的轉嫁也成為近日熱議的話題。陳淮認為實際上并不存在轉嫁的問題，“市場的成交價格是需求價格，最終成交價取決于買房的需求能力和果決性?！保ㄏ嚓P鏈接：“國五條”能否扭轉樓市漲價預期）
針對現場有與會者提問，“20%個稅有無破解之法”，陳淮戲稱：“有一個辦法，那就是按你買的原價賣?！?
調控旨在改變房地產市場結構 投機性需求已被擠出市場
據統計局發布的2013年2月70個大中城市房價變化情況數據顯示，2月份全國有66個城市房價出現環比上漲，上漲城市比例達到統計總量的94%。另據統計，2月份全國100個城市新建住宅平均價格為9893元/平米，環比1月上漲0.83% ，自2012年6月連續第9個月環比上漲。
均價漲跌并不代表房價漲跌
而陳淮對于房價上漲與調控新政的關系明確表示“我不喜歡“國五條導致房價漲跌”的理論，我不喜歡這種形而上的看法。這一個多月，或者過去幾周內成交量火爆，或者是下跌了，說你看國五條有效了，未必！”我們看到的統計出來的房價、成交量的變化都是一個結構性的變化。就如同你把一個姚明和一個潘長江放在一起，平均身高是1米78，你把一個姚明和兩個潘長江放在一起，平均身高是1米68，平均身高降低了，但是這種平均數的降低不是通過降低每個個體的身高的方式來完成的。實際上呢？姚明和潘長江的身高并沒有變化，只是他們的組成比例不一樣了。
炒房團不再 剛需成市場主體
陳淮認為調控已在2012年已經取得了相當明顯的效果，盡管去年末到今年初成交量火爆也好，房價有所上漲，但實際上買房子的人的構成已經發生了非常明顯的變化，在過去一段時間，大家很少聽或者沒有聽說溫州炒房團煤老板集體入市買房的事情了，投機性購房需求被擠出市場。
未來二三十年房子仍供不應求 核心市區的房價將會越來越高
“18號文件提到說房地產是國民經濟支柱產業，我始終認為這個在未來二三十年沒有太大的變化。”陳淮如是說，同時，“在今后一個很長的歷史時期，中國的房地產市場仍將處于供不應求的絕對短缺狀態”。
陳淮對編輯說：“房價漲的時候并不是所有人的代價都提高了，但是核心市區的房子一定是越來越貴”。
陳淮表示平均房價的漲跌并不能代表實際購房代價的漲跌，其中還包含了住宅結構的調整及住宅區域分布等影響因素，在這種情況下就有可能出現“整體房價下降，但是不管看哪一個檔次的房價都上漲”的現場。而對于處于城市化進程中的中國大多數城市來說，“只要郊區化和遠郊化明顯，核心市區的房子一定越來越貴?！?
調控與市場進入硬對抗階段 政策手段未及樓市根本
自2003年以來，中國的樓市調控已走過十個年頭，有效地抑制了房價的上漲速度，但陳淮同樣認為房地產調控政策仍有許多不足和缺陷。陳淮表示，10年來的調控政策被動性、滯后性非常明顯，政策成本很高，但效益不高，對市場采取的是簡單硬對抗模式，而最關鍵的一點是沒有與改革相結合。（相關鏈接：房價又漲新國五條或無用 專家稱調控有缺陷）
“我們很少就原有舊體制和舊制度進行調整，而是在簡單的抑制供和求方面做文章，真正影響供求關系與產業健康發展的領域幾乎沒有作出過多少制度性的調整和安排，比如說土地制度壟斷、土地利率的市場化、中央和地方稅負關系的完善等方面幾乎無一涉及。”
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