地產企業當前什么樣的融資工具最好？前兩天（2014年11月8、9日）在清華大學深圳研究生院給中小企業精英講學，給來自城投集團的學員咨詢中推薦了當前債券融資新品種-永續債。
永續債也叫無期債券，是非金融企業（發行人）在銀行間債券市場注冊發行的“無固定期限、內含發行人贖回權”的債券。
比如，永續債以5年期設定贖回時間，即發行人有權在第5個和其后每個付息日按面值加上應付利息贖回債券，應付利息包括所有遞延支付的利息。而永續債的每個付息日，發行人可以自行選擇將當期利息以及已經遞延的所有利息，推遲至下一個付息日支付，且不受到任何遞延支付利息次數的限制。
在國際資本市場上，永續債是比較成熟的金融產品,一般被歸為混合類資本工具，在滿足一定條件下，永續債甚至可以計入發行人的凈資產，而金融機構和公用事業企業是海外永續債的兩大主要發行人群體。
據統計顯示，目前國內永續債發行多集中在城投、能源、房地產等企業，以國有發行人為主，主體評級一般需在AA+及以上,利率較其它債券高。
永續債的性質介于股權與債權之間，具有“類股權”的性質，常常被發行人用作補充資本金、提升信用評級、修飾報表、鎖定長期限融資資金等。一句話，永續債可以象股金一樣當作長期資金使用，故又被叫做“債券中的股票”。
2013年10月底，武漢地鐵已發行了23億元國內首個可續期公司債券。其實，包括萬科地產、保利地產、富力地產、中信地產、金地地產、碧桂園地產、雅居樂地產、招商地產、佳兆業地產等，均為在香港上市的地產企業，都有可能或正在使用永續績，因此也有地產永續債之稱。
但是，筆者認為，任何一個融資工具與方法的使用，都要注意風險控制。比如地產永續債，如果開發商業績不佳，甚至破產，銀行就面臨著很大風險，因為銀行是在開發商所有負債中是最后主張權利機構--這對于銀行而言，便是風險所在。
正如人所言：永續債是在當前管制條件下銀行與地產企業結盟繞開監管的一個資本工具，其產生與存在固然有其合理性，但其中的風險也不容小覷。
而對于地產企業而言，永續債讓其在在短時間內獲得了資金、降低了負債率，而如果經營不善于，或外部經營環境發生變化，就可能面對逐次加高的利息，反而是得不償失。
所以，銀行為規避風險，要么用高利率倒逼企業盡早還錢。據悉，恒大的合同中設置了2+N 條款，也就是說，前兩年的是正常利率（第一年約定利率為12%，第二年為13%），第三年如不還錢，可直接跳到18%，以后可逐年遞增；要么與一、二線城市的項目合作；要么有抵押或擔保，比如土地、物業、股權等質押、法人擔保，或海外上市地產商出具代償承諾函。
對于地產企業而言，更在慎重引入永續債，不要有奶便是娘。
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