5A景區破產！千名老板陷落！景區如何盈利？旅游如何破局？

熊大尋策劃機構原創文章

熊大尋旅游規劃公司很多年前就說過：旅游是所有行業中最難做的產業！不管你以前從事什么行業、有多成功，到了旅游都不管用，旅游是最特殊、最難做的產業。只有原創，沒有標桿。學我者生，像我者死。因為每個景區歷史文化、自然景觀、民族風情完全不一樣，復制和模仿一定失敗！因為每個景區要成功，必須吸引全國游客而不僅是周邊人群，因此普通的創意也一定失??！旅游業是最大的創意產業！沒有創意就沒有生意，沒有震撼就只有遺憾！

沒有震撼性的創意和策劃，景區必敗無疑！

經過十年來的盲目、躍進式的旅游開發，近年來，景區開始出現大規模破產現象:4A、5A景區破產，上千名老板前半生積蓄陷進了景區的泥沼！景區開發關鍵問題在哪兒？景區如何真正賺到大錢？旅游界里外行最多！這個行業99%的策劃和規劃都是低智商的抄襲！99%的“專家”都是販賣見聞的外行！大量文章都在揭露問題，而且是表面問題，熊大尋策劃機構嘗試在這里為您解決深度問題和困惑。

◆大乳山 無乳而啼

作為威海市的招牌，4A景區大乳山景區近期正式宣告破產重整。債務人的債務總額為18.67億元 。

劉新利維多利亞公司的前任董事長，曾憑借一手的高級園林工程技藝，獲得“五一”勞動獎章和“影響山東60風云人物”。他大概真沒想到，自己一手開發的4A級景區有破產的那一天。

“下?！鼻暗膭⑿吕?，曾在濟南多家公園和植物園擔任主任，打造過4A景區“濟南紅葉谷”和5A級“南山文化旅游區”，在當地名動一時。

對于這次“幸福海岸線”的打造，他看中了大乳山。寸草不生的山頭，單薄的風化巖，當地政府領導說“怎么選在了這種地方？荒山爛灘！”劉新利說：“不咧，山、海、攤、灣，這里的小氣候小環境絕對獨一無二?！?

項目一開始就不是省心的買賣。2005年大乳山項目正式開建，計劃投資30億元，景區規劃總面積60平方公里，規劃乳山灣旅游風情鎮、母愛文化片區、海洋公園片區、幸福休閑片區等五大片區。劉新利開發團隊提水進深山、人工造梯田，8年間種了1800萬顆橋灌木，愣是人工造出一套生態。

期間資金問題一直很難?！疤y了！治理鹽堿灘是大量的投資，還不能形成固定資產，一度讓項目資金陷入惡性循環?！眲⑿吕诮邮苊襟w采訪時談到，“這不是我設計失誤，是大股東不信守諾言，明里說自己是搞旅游的，暗里人家是來搞房地產。我不排斥搞符合景區發展的康養、旅游地產，但要是像城市地產一樣，專挑好的地皮蓋房賣，那不行?！?

后來奔著盈利而來的大股東都跑了，小股東劉新利留了下來。融資變得越來遇難，維多利亞公司開始大量舉債，多數是民間貸款。即便如此，有知情人士透露，大乳山景區實際投入約16億元，僅為當初計劃投資金額的一半。

劉新利一直堅持打造一片“凈土”，覺得只要景區建起來，口碑造出來，后期慢慢能夠實現營收。

2008年大乳山景區開始對外開放，在外人看來極度光鮮：聯通青島、煙臺、威海三城交界，30多公里的海岸線，含鐵氧化物的銀黑色海灘，荒山造林的情懷……項目獲得

“中國十佳休閑圣地” “國際生態旅游示范基地” “山東省十大齊魯文化新地標”一堆榮譽。

鮮少有人質疑過大乳山景區的盈利能力，直到2016年維多利亞公司申請掛牌新三板。公告顯示，該年公司一季度業收入為297.05萬元，凈利潤為-897.47萬元；另有不少員工在網絡上爆料求助，稱大乳山景區已經拖欠員工工資十來個月。

也幾乎從2016年開始，維多利亞公司的營收開始斷崖式下跌，據報告顯示，維多利亞公司在2016—2018年(截至該年11月20日)的營業收入依次為10731.40萬元、2348.08萬元、73.63萬元，凈利潤依次為-7964.70萬元、-19510.48萬元、-40518.90萬元。

公司經初步審計的賬面資產價值為16 億元，資產的清算評估價值為10.43 億元。如何卸下18.67億元的債務，還看接下來尋得怎樣的投資人接盤重整。

◆龍潭峽  龍擱淺灘

事實證明“5A”、“4A”只是虛名。更多有頭有臉的景區拍成一排，宣告自己的經濟危機。

2017年7月，洛陽龍潭峽谷獲“首破”封號，成為國內首家破產的5A景區。截至2019年1月，連本帶息，管理人收到8.22億債權申報。破產原因為公司大肆民間貸款，用于景區開發建設，致使公司背上高額負債，直到掌門人陳健林驟然離世，引發債主集體申報債權。

不計代價地投資擴建，一批景區被捧上高位。資金斷裂后，嘩啦啦倒地一片。

上述景區無一例外是民營資本背景，但堅信“做大做強”是唯一出路。

其中大乳山與龍潭峽谷，是花重金造光環的典型。前者在開發建設上統共投入16億，后者每次也投資近10億，兩家企業都掏空了底。

好盤活的景區資源不會輕易剩給他們，項目一開始就是“困難模式”。大乳山是旁人眼里的“荒山爛攤”；龍潭峽谷稍好，由于改制前是國企景區，陳健林接管時，“有兩間賣票的小房子、幾條不像樣的棧道”。

兩家景區吭哧吭哧地開發建設，一心搞出名堂。終于大乳山變身“國際生態旅游示范基地”，龍潭峽谷被冊封“世界地質公園”。期間龍潭峽谷同時斥資開發臨近的紫荊仙山，雄心勃勃打造自己的姊妹景區。

他們logo下最終多出了好幾個“A”,背后也散盡了銀子。

然而在重資產、長周期的業態環境下，他們高估了自己的回本能力。

薄弱的經濟實力與厚重的理想，讓這批景區紛紛寄希望于外部資本。

但靠譜的融資難,身處資本市場鄙視鏈底端的中小型民營企業，在債券融資、股權融資、信用貸款的道路上走得費勁。他們轉向投靠民間借貸，也為后期的資金鏈斷裂埋下了雷。

龍潭峽谷景區便在早期靠民間借貸撐起大半邊天。2005年，辭官下海的陳健林接手龍潭峽谷，但其早期一直處于國有改制階段，公司產權不明，無法貸款。陳健林投靠民間資本，僅在2006年前就貸到3000萬。相比之下，他在2012年透露得到某國有銀行批準7600萬元貸款的消息，始終沒能落實。

龍潭峽谷所倚仗的民間貸款最終拖垮了營收。據悉，龍潭峽谷年均接待游客90余萬人次，門票年收入約為7650萬元?！白疃鄷r候，一年支付利息5000多萬，基本把門票收入全部拿走了?！标惤×终f。

據全國企業破產重整案件信息網公示的數據顯示，截至2019年1月，龍潭峽谷管理人合計收到的8.22億元債權申報中，光利息就占據4.43億元。

類似的“坑”也被大乳山景區和重慶龍門陣景區踩到，前者18.67億的債務中，非銀行借款的債務達到9.5億，后者也滾出了9.7億的負債雪球，負債率達168%。在觸發破產前，這批景區無一例外地各自背負著數十條合同糾紛，一度陷入惡性循環。

大乳山景區近3年的營收節節敗退。其中營業收入由2016年的10731.40萬元降至2018年(截至11月20日)的73.63萬元;凈利潤從-7964.70萬元進一步減少為-19510.48萬元。與之對應的，卻是銷售費用、管理費用和財務費用的增加。

2017年12月，經歷停業整頓兩年、被摘牌“4A”后，投資16億打造而來的重慶龍門陣景區，申請破產重整。龍門陣景區曾大量引入民間借貸，最終滾出9.7億的負債雪球。

2018年10月，國家級旅游度假區南京水魔方，公開進行破產重整并招募投資人。管理人員稱破產原因為大股東抽調資金轉投其他項目；另外，南京水魔方對外背負約3億元的直接債權，以及近9億元為20多家關聯方的擔保債權，也成為債務危機的重要原因。

2018年11月，因欠款9354萬元拒不執行，4A級原始森林景區南召寶天曼，登上失信催收名單。

此外，近兩年來，圍繞5A景區天山大峽谷經營權的歸屬問題，烏魯木齊天山大峽谷景區集團有限公司與當地縣政府僵持不下，天山大峽谷還貸吃緊。被拿走門票收費權的公司負責人表示，單靠景區區間車與二消收入，不足以支付1億元的貸款利息。“每年利息800萬之多，去年還本金500萬，今年還要還2500萬。兩年來企業一直在變賣資產和借款還貸?！?

眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。

◆破產景區核心問題出在哪里？

同病相憐的景區，

到底“病”在哪兒？有三種說法：一是投資過大，短債長投，民間借貸導致債務危機；二是門票經濟過時了，要發展二消和度假經濟；三是運營能力弱，政企關系差。

在熊大尋策劃機構看來，這其實只是表面現象，真實的原因和關鍵的問題只有一個：景區缺乏震撼性的景觀和顛覆式的產品！

上述景區每個都投資數億甚至十幾億!最后都失敗了，原因不是投資大，而是不會投。這些景區普遍都不知道景區生存的根本是什么？不是把景區開發得像個景區，而是怎么讓十三億人必須來！景區開發一定要把這個核心問題想清楚、做到位，否則一定死路一條！

說一千道一萬，就是你的景區必須有震撼性的景觀和產品，一定要有世界奇觀！旅游早就過了靠山吃山、靠水吃水的時代了。原來，一座青山，山谷有流水，修個棧道建個廟就能賺錢了?，F在是全民開發旅游，中國一下子從原來幾千個景區變成了三萬多個景區，競爭何其激烈！龍潭峽和大乳山還在靠天吃飯，肯定吃不上。

熊大尋旅游規劃公司在原來的文章“誰該對中國90%的旅游景區半死不活的狀態負責？”和“為什么99%的旅游規劃公司都在忽悠？為什么99%的旅游規劃方案都等于白做？”里都講了一個事實：中國一流二流的旅游資源早在上世紀九十年代已經開發完畢！你現在手上的旅游資源一定是三流以下的，千萬不要高估，也千萬不能靠天吃飯，三流四流的資源沒有震撼性的創意是根本賣不動的！老天留給你的是三流四流的牌，一定要靠高明的智慧和創意變成一流的牌，你才出得了手！

所有的民營老板以前都沒做過旅游，一看青山綠水，自己先激動得不行。其實好牌早被別人搶掉了，好肉早吃了，難啃的骨頭才留給你。所以，一定要保持冷靜和理性，一定要低估自己的景區價值。你的心態到這個份上，我講的話你才能聽進去：天不夠，人來湊！老天和古人給你的資源不行，只能靠震撼性的創意來提升你的資源級別！這樣才能改天換地，這樣才能玩轉旅游！

什么樣的資源不用震撼性的創意，關起門來就一年十億門票？長城故宮兵馬俑，九寨石林張家界。前者是古人厚愛，一流的歷史文化，后者是老天打賞，一流的自然資源。這種聚寶盆式的景區政府早就牢牢掌握了，絕不可能讓你染指。

明白了吧，你手上的景區，不要跟我吹，最好也是三流的！因此，你千萬不要隨便做旅游策劃和規劃，因為這決定你景區的生死存亡和你前半生的積蓄會不會打水漂！一定要看十個以上旅游策劃公司和規劃公司的案例，每家都要看十個以上，每個案例都能震撼到你，你再來決定是不是找他來策劃規劃景區。

“策劃、規劃：景區開發的死生之地，不可不察！”

現在回來講講上述三個原因，為什么只是表面問題而不是深層問題。因為民營老板和景區官員認識不到：只有一流才能生存，三流的牌怎么變一流這個問題。三流的資源還在靠天吃飯，還認識不到震撼性創意定生死，這個核心觀念沒有。接下來一定會走三個死亡步驟：

一是死在平庸的策劃和規劃上。景區老板和官員還在覺得旅游就是賣山賣水，只要把交通搞好，大門停車場搞氣派，游步道連通，游客就會爆棚。他們就會認為策劃和規劃只是走過場，只是把自己的想法變成方案。那他們就不會花時間、花代價尋找最厲害的策劃高手，只會花點小錢或者隨便找個院校做做規劃，過過規走走程序，而中國99%的規劃都是平庸無腦!99%的專家都是動不了腦筋、販賣所見所聞的外行！那你的景區策劃規劃一定是平庸致命的。思路決定出路，平庸的思路一定是平庸失敗的出路。

到了這一步，就會出現投資大、回報慢、高額借貸、債務危機和政企交惡。為什么旅游投資不被資本市場看好，問題就在這里：通過震撼性創意和震撼性景觀，快速持續創造現金流，實現景區迅速造血。這種功夫，極少人能認識并掌握。

平庸的策劃規劃導致平庸的定位、產品，導致平庸的景區，導致人流稀少，導致無法平衡投資，最后資不抵債，破產倒閉。

二是死在平庸規劃導致的平庸產品和景觀建設上。很多“專家”跟著上面瞎起哄，觀光旅游過時了，門票經濟淘汰了，二消、夜游和度假經濟到來了。其實都是瞎扯蛋。自媒體的流行，讓很多沒做過營銷策劃實際操盤的人活在寫文章上，在文章里自嗨、在文字上感覺人生到達了巔峰。所以總是斷言這個時代來了，那個時代過去了。時代過不過是由偉人和社會勢力來下結論的，不是一介書生。

老干媽搞辣醬，兩千多年的老舊產業，一年凈利潤十幾億，超過95%的互聯網企業和95%的房地產公司！你說哪個時代過去了，哪個時代到來了？！專心專意的時代永遠都在，三心二意的時代年年淘汰。沒有好產業，只有好用心！

武當山一年門票四十億！九寨溝一年門票四十億！故宮、石林、黃果樹都是十億左右的水平！誰告訴你景區門票不行了！非要搞二消和過夜？

這種傻B思維我作個比喻你就明白：你告訴賣火鍋的生意不行了，把精力放在賣汽水上，再順帶賣點甜點；你告訴蘋果公司光靠一款手機不行，你得搞軟件開發和電腦音響；你告訴開超市大賣場的，光靠小百貨能賺啥錢，你得借品牌和引流能力搞地產。

結果海底撈專心賣火鍋沒搞別的， 千億級別了！蘋果專心搞手機沒聽你瞎忽悠，人家萬億市值了！沃爾瑪專心賣小百貨，沒聽你瞎BB，人家全球第一強企業了！  

景區不靠門票，就像海底撈不賣火鍋，蘋果不賣手機，沃爾瑪不賣百貨，你是來搞笑的嗎？！

成功的生意都是一心一意，做好一消，那有什么鬼的二消！如果說景區有二消，那也只是人流多了順帶的結果。一門心思做好客流量、做好一消，二消三消都是水到渠成的事。刻意去做就是旁門左道，死路一條。旅游地產做得好的都是游客量巨大的地方，客流量小的旅游地產都是鬼城，明白了嗎？做門票就是做客流量，做客流量就是做一切！

“專家學者“和實事干得少的人都喜歡玩新花樣、呼喚新時代，其實人性和規律永遠沒有變、市場和生意的法則永遠沒有變。景區不靠門票，靠吃喝購物、靠過夜，那商業中心和夜總會你讓人家怎么活？！你是想把景區搞成CBD還是夜總會？！

景區不行了，不是門票經濟過時了，不是要玩新花樣。而是沒把門票經濟研究透。拿著三流的資源，建成三流的產品和景觀，眼睛只盯著周邊幾個城市的人群，你憑什么能吸引大量游客？沒有頂級的策劃，沒有震撼性的景觀，沒有要成為天下第一的創意方法，沒有一年吸引幾百萬人的超級爆點，你只有破產一條路可走。

如果景區一開始就找到最厲害的高手，做最厲害的策劃和規劃，有震撼性的定位、產品和營銷，每一塊錢投資都沖著吸引十三億人的震撼性景觀和產品而去，不僅能大大節約投資，而且能迅速打開市場。開業當年就能有幾千萬的門票，第二年就能實現上億門票收入。迅速實現盈利，實現良性滾動開發，避開盲目借貸，逃離債務危機。策劃得好的景區都是一臺印鈔機！每年兩位數自然增長，年利潤上億，比做地產還賺錢，哪里會破產變賣！

聽不懂、悟不到震撼性景觀的重要性，找不到、做不出頂級策劃和規劃，千萬不要開發景區！

景區最最重要的是震撼性核心吸引物，策劃創意好，建設出來，就保證每年數百萬的游客量，剩下的慢慢完善。先把核武器亮出來平天下，然后再用常規武器來打掃一下戰場。聽明白了嗎？不是一上來就把幾億十幾億用來搞步槍，而是集中財力物力搞核彈，二戰是怎么結束的？日本是怎么投降的？景區是怎么破產的？都是一個道理，抓核心、用核彈、短頻快。

旅游景區不管大小，不管資源好壞，你只有一條路就是一定要震撼，一定要有世界級奇觀！我們稱之為核心景觀和震撼性景觀。這就是游客愿意到你這里來旅游的核心賣點和核心吸引物！沒有震撼性景觀，所有規劃全是白做。什么是震撼性景觀？江蘇溧陽有一個天目湖，你能想到把“天目”兩個字創意出一個震撼世人的景觀來嗎？現在有人把它創意出來了，叫做“中華天眼”，概念叫“看一眼，佑一生”，你非去看不可！連云港是西游記的故鄉、亞洲水晶之鄉、東海邊的城市，你想到把東海龍宮創意出來嗎？用當地的成本不高的建材水晶建起來，就叫“水晶宮”。湖北鐵山區，因鐵礦而生的城市，當地政府和邀請來的規劃院只能想著搞大礦坑工業旅游，一年虧損兩百萬！你能想到把旁邊要新建的體育館外觀改成世界第一“鐵飯碗”嗎？這些創意都是人們聽說過，沒見過，心中所想，現實沒有，人人都想看，而且非看不可的震撼性景觀。上述都是熊大尋旅游規劃公司的創意作品，既符合當地歷史文化，又緊緊抓住市場需求和人性弱點，建設成本也不高，關鍵是能吸引大量游客。

沒有最厲害的策劃和規劃，你的投資就會投到跟吸引十三億人震撼性產品無關的平庸景觀的建設中，導致巨大的浪費。導致景區失敗。

所以，不是門票過時了，而是你的景區不吸引人。有核心吸引物、有震撼性景觀、有超級爆點，一年來幾百萬人，一年收幾億元門票，你會覺得門票過時了嗎？

我還是多年前的觀點，景區門票永遠取締不了！門票不是阻礙旅游發展的障礙，而是超級動力！沒有門票就沒有旅游，沒有門票就沒有投資！你到北京旅游，是去不要門票的公園，還是去要門票的長城故宮頤和園？免費了可能游客就不稀罕了！一定要慎重。很多振振有詞的理論，舉個鮮活的例子就不攻自破了。中國那么發達了，那有一二百塊錢就擋住了的消費！前不久鳳凰古城取消門票，古城里的商家不干了！有的請愿恢復收門票。為什么？門票取消了，游客反而減少了！現實比理論精彩得多。

五年前熊大尋策劃機構準備自己開發一個景區，我在洗腳時做市場調查問一個洗腳妹”有一個明代古鎮離你這個城市有三小時車程，門票要120元，你會去旅游嗎？“她回答”大哥，現在一百塊錢能做什么？一百塊錢不是錢了，有車到我就會去“。洗腳妹好像比經濟專家還懂整！

明白了吧，對民營景區老板，我首先給你吃顆定心丸，門票有得收。其次給你吃顆搖頭丸，沒有做最頂級的策劃和規劃，沒有震撼性的核心項目，你就等著搖頭發狂吧。旅游是世界上最難做的產業，你原來的成功經驗進來旅游行業一律失效！但是悟道了，做好了是絕對暴利！但中國景區只有5%做到。其他都是虧損、打平！

三是死在運營上。其實也是前兩者導致，平庸的策劃規劃導致平庸的產品，平庸的產品導致運營無力回天?，F代商業是決勝前端，一個企業和一個項目一開始的定位，獨一無二的商業模式，獨步天下的產品，剩下就是無處不在的營銷。第三步營銷運營好做，這是標配，花錢折騰就行。最難是定位、商業模式和獨步天下的產品。

前面講的三個例子，海底撈你以為只有獨步天下的服務嗎？老板張勇創業時凌晨四點就到菜市場掏鴨腸了！保證貨品的新鮮度。產品也是無敵的！你做得到嗎？蘋果不說了，智能手機創造者，直接把很多行業做掉了！獨步天下的產品。沃爾瑪天天低價的定位，最多店、最全貨、最低價的無敵產品體系，老板財富比馬云多幾十倍?。ㄎ艺f的不是虛頭八腦的股值，而是真金白銀的財富）不是小百貨過時了，是你太花心、太不懂生意的真諦了！它們的成功一切始于高明的策劃、頂級的策劃和創意！謀定后動，動定乾坤。

舉幾個例子你就應該懂了，隔行不隔理，所有的生意包括景區，必須要有獨步天下的定位和產品。你不僅不會破產，還可能成為首富！

前提是千萬別玩花活、脫離本質！千萬不要低層思維，要頂層思考，會當凌絕頂，一覽眾山小。80%的精力用在做頂級策劃上，開發前策劃，開發后策劃，剩下20%的力氣坐等收錢。

針對中國景區破產潮，專家學者的三個結論其實都是表象，沒有看到實質。這三個問題其實就是一個問題：策劃不行。

創意策劃不行，導致產品項目不行，產品項目不行導致運營營銷“酒香不怕巷子深，酒臭當街難吆喝?！?

成功的生意90%取決于前期策劃！取決于高明頂級的策劃！

現在我們來看看大乳山和龍潭峽到底問題出在哪里？

首先，我們來看定位，大乳山定位是中華母親山和中華母愛之源，說到母愛，人們首先想到自己的母親，然后是黃河，不會聯想到你。一個像乳房的山宣傳母愛，政治正確，避免了多余的想像，但是市場卻不正確。尊崇母愛，我們回家孝敬母親就好，憑什么要來你這里？

反觀貴州的雙乳峰，口號是”女人看了臉紅，男人看了心跳“，向全世界征集雙乳峰的胸罩，然后申報吉尼斯世界紀錄，并舉行一個“戴罩大典”。很野很火辣，游客很火爆。

改革開放四十年，北方還是北方。做旅游不要太緊張嚴肅，要團結活潑。把游客量搞上去，帶動老百姓就業致富，比什么都強。

雙乳峰是讓人臉紅心跳，我也想心跳，當然會去。大乳山是讓人想媽媽，誰看見乳房會想媽媽？很難吧！好多人會想歪了吧。想媽媽就想家，誰還來你景區呢？

做定位策劃一定要吃透人性和行為心理學，千萬不要想當然。

定位口號沒有吸引力，產品也不震撼，人不來，門票上不去，然后就是還不了借款，二消過夜更沒有，產品不吸引人還運營個屁！這三個問題就出來了。

龍潭峽更過份，直接連定位都沒有！官網熱衷于宣傳各種稱號和獎項：

2005年被評為"國家地質公園”;2006年3月獲得“最具發展潛力景區”稱號;2006年9月18日“世界地質公園”;

2013年1月國家AAAAA級景區。聯合國教科文組織專家盛贊龍潭大峽谷景區是“世界上人人都該來的地方”。

熊大尋策劃機構受邀做策劃和規劃，我們從來不聽甲方津津樂道的各種榮譽，為什么？跟市場和游客無關。你是不是世界地質公園，你是不是國家5A景區，跟游客的出行決定一點關系沒有！你有沒有聽說過沒見過、震撼性的景觀、網紅打卡圣地，這些才是游客關注的，掛多少個牌子、有多少個獎項只有政府官員和老板愛看。錢一定要花在征服市場的刀口上！你投十幾億，戴了十幾朵大紅花，還玩破產，我算是服了！

要創幾A，我從不關心，要一年游客做幾百萬，你來找我。

其次，我們來看看它們的產品。

大乳山景區以“母愛溫情福地養生”為文化主線，結合威海市“打造千里福地，構筑千里幸福旅游線”的規劃，挖掘中華民族“福如東?！钡膫鹘y文化精髓，堪稱“海山澤國，世外桃源”。一期規劃的“福運天來”、“春花秋實”、“荷合雙?！?、“東方琉璃世界”、“海天康樂園”、“水晶誓約”和“耕漁之趣”七個景觀區已建成開放。

一看這規劃，就是平庸無奇的99%的規劃之一！又是四個字一組的臭屁八股文命名一大堆，沒有一個震撼人心的項目，沒有一個讓人非去不可的產品。再看幾個地標景觀。

老板不愧是高級園林工程師，這是園林造景啊，不是開發旅游。這種景觀做在自己家后花園挺好，要做到讓大量游客來玩的地方就玩完了。景觀不等于景區！自己家后花園的東西是不值得投那么多錢放到景區的，因為十分不吸引人！司空見慣的景觀千萬不要花大錢建在景區里。

這是兩個塔，構成兩個地標，一是比例不對，顏色不正，不美。二是完全不吸引人。一個中式的蓮花加上悉尼歌劇院的土豪金山寨貝殼。老板想像得可能十分豐富，但游客沒時間進入你的大腦跟你一起自嗨。你的形式、內涵要看一眼、一句話震住人。這明顯做不到，差得太遠，又是一筆巨大的投資浪費。

我們再來看看龍潭峽的產品，七大幽潭：五龍潭、龍涎潭、青龍潭、黑龍潭、臥龍潭、陰陽潭、蘆葦潭。

八大奇觀：絕世天碑、石上春秋、陰陽潭甕谷、五代波紋石、天崩地裂、通靈巷谷、喜鵲迎賓、銀鏈掛天。

首先龍潭峽景觀在北方還是不錯了，但比起南方峽谷差不少。七大幽潭不稀罕，所有的溪水峽谷必有多個龍潭。八大奇觀提法還是懂點策劃。但我上官網認真看了一下，不是什么大奇觀，就是象形石之類的小景觀，談不上奇，何況奇觀不夠大就不足以震撼世人，小奇無法帶來巨大的客流量，只有大奇方能稱雄天下。

放幾個熊大尋策劃機構發現并策劃的“大奇”給大家看看：

這是熊大尋發現并策劃的廣西桂平十八奇中的“世界最逼真的天然大佛”，佛祖頭頂的發螺，眉毛、眼睛、鼻子、嘴惟妙惟肖，仿佛天工鬼斧！并且胸部位置還有一個面壁的小佛，這叫“心中有佛”。絕妙、震撼、巨大,這才是天下奇觀。

（熊大尋旅游規劃公司創意設計的LOGO）

(2009年宿遷市所有路牌全部發布"馬上湖"廣告!)

這是熊大尋為宿遷策劃時發現的，駱馬湖就像一匹馬馱著一個湖，馬背上的湖，我們將駱馬湖改別名為“馬上湖！”游馬上湖，馬上有福！一張圖炒熱一個城市！一張圖節省兩個億廣告費！

熊大尋還解讀策劃了“宿遷”二字：“宿”是一個人帶著一百萬來到這個寶地，“遷”是這個人帶著一千萬走了，所以，宿遷是一個能讓人十倍、百倍賺大錢的寶地！“百萬帶來，千萬帶走”成為中國最成功、最有說服力的招商引資的宣傳口號，宿遷借此成為中國招商引資先鋒。高明的策劃就是要做到絕妙！因為絕妙是最強的說服力！不需要解釋，看一眼，說一句，立即能懂，十三億人非來不可！

景區要成功，千萬不能玩一流景區的套路，人家是得天獨寵，老天給的太豐富了，人只要修個大門步道就可以收十幾億了！你的景區三四流的剩菜，一定得請頂級廚師來掌勺，超級作料、一流火候、頂尖刀功、妙手擺盤，才能把這碗回鍋肉炒起來。

景區要成功，必須要策劃并發現超級奇觀、天下奇觀，發現不了，就要通過頂級創意創造震撼性奇觀，天不夠人來湊！人定勝天！迪斯尼怎么玩的？你給我一塊平地，我給你世界奇跡！人家一年的利潤是互聯網BAT的總和！超級創意創造超級IP,超級創意創造超常業績！什么是超級創意？就是天不給你的，高人來給！地不給你的，高人來給！古人不給你的，高人來給！你自己給不了，教授專家也給不了，99%給的都是司空見慣的平庸景觀。這個東西給不了，給不到位，景區就歇菜了！

龍潭峽景區近十億都投到了大門、棧道、停車場和平庸的景觀上了。以為仿照其峽谷景區順水順溝搞個步行道，搞點疊水瀑布、汀步小品，人就來了，一點沒動腦筋??！沒有一點對旅游本質的理解，沒有強烈的競爭和危機意識！完全靠天給的三流資源吃飯，十億沒有建設一個震撼性景觀、沒有打造一個天下奇觀、甚至沒有一個響亮的定位口號，死得其所，死得盲目，死得悲壯！

旅游業有其獨一無二的特殊性，旅游是最難做的行業！旅游景區消費屬于文化消費，不是剛性需求，屬于可有可無的消費，并且具備超遠距離消費、面對全國競爭、難于重復消費、無法培育客戶忠誠度。這些都是其他行業不可想象的。

房地產就產品來說雖然也是一次性消費，但是開發商的品牌能形成忠誠度，能培養大批粉絲跟著開發商的足跡購買產品。但是旅游不是。沒聽過哪個景區開發商被游客追著跑的，所有行業有的特點和好處，在旅游上都徹底喪失了。

其次，正因為旅游的這種特殊性，中國已經有上千個老板把前半生的財富全部陷在了景區的坑里。這些老板都是身經百戰的商場高手，但是以前行業的經驗根本無法帶到旅游景區里來。以前的方法論和商戰技巧到了旅游業來全部不好使。但是很多老板還認識不到這一點，盲目的自信和決策，也是把景區帶入到更深的坑里面的一個主要原因。

景區的開發由于沉重的基礎設施建設，基本上大小是個景區動輒就是幾億幾十個億的投入，而大多數景區經營的收入每年只有可憐的幾百萬或者幾千萬，勉強夠維護住運營費用已屬不易，很多景區因為建設還背負了大量的利息。

我們見過無數的老板把全部身家套在景區上，欠了一屁股債，還得裝輕松，每天秀景區的發展，各種論壇高談闊論，其實已經難于為繼了，還得裝出前程遠大的景象，就怕一旦敗象顯現，高利貸主上門追債。那真是活得一個慘哪！有的勉強維持，期待有一天國企或上市公司來高價收購。但是你想過沒有，景區的產權是國家的，你只有經營權，景區的價值是門票流水，而不是固定資產和土地。地產商不開發，坐等幾年賣塊地，也能賺幾倍利潤。景區開發商想要復制地產商的做法，那是門都沒有！景區都在深山老林，你的土地證根本不值錢！

一個景區最大的價值就是門票收益，一年做到幾千萬，那你的景區可以賣幾億了！一年做上億，景區值十幾億！門票收益決定景區價值！一年才有幾十萬、一百萬利潤，根本賣不出成本價！也不會有人來收購你。

第三、不要懷疑你手里抓的其實就是一副爛牌，想打好，難度不是一般的大！更鬧心的是，一波又一波的入場者，都是拿著一幅爛牌在毫無章法的亂打亂弄，搞的大家看似轟轟烈烈，其實都是苦不堪言，沒飯可吃！

為什么現在經濟下滑厲害，那么多老板都抱著錢沖進來搞景區。原因就在于，后期的交易價值有可能很高！大家都想往天堂里奔。景區的操作也比房地產和礦業簡單很多。景區做得好就是暴利，做不好就是暴病。另外，由于大家對旅游景區的運營了解不多，以為有一定的關系和財力，就可以輕而易舉的開啟財富之門。其實很多人想錯了。因為，從他們開始拿資源的時候，他們拿的并不是金鑰匙，而是已經燙手的山芋。

中國一流二流的景區在上個世紀90年代已經開發完畢，一流的資源都在政府手上，已經成為當地政府的印鈔機和提款機。所有進場來玩旅游的老板包括領導，現在手上的資源一定都是三流以下的！不要懷疑，這是事實！通俗的比喻，你進的貨是殘次品！這個時候，如果沒有震撼性的創意策劃，重新包裝打造，這些三流的次品是要爛在你手上的！

如果你拿到的景區是故宮、長城、兵馬俑，或者九寨、石林、張家界，那么有形投資的思維還是管用的。你只要修一堵圍墻，就可以等著一年賺十億了！但是，好資源幾十年前就沒了，現在的關鍵是開發旅游千萬不能有什么賣什么。三流的資源要變成一流的景區，完全靠震撼性的創意策劃，完全靠無形投資的思維了。也就是說，旅游景區開發創意策劃為王！沒有震撼人心的定位、產品項目和營銷，你千萬不要搞景區。

王健林先后花了上千億，也倒在了玩旅游的半路上。阿里、同程、攜程等資本只敢玩產業鏈的下游：跟成功的景區合作賣門票，沒有一個敢玩上游景區開發經營的！想玩景區的，想一想，你的財富比萬達的還多，還是你的資源整合的能力超過了百度、同程、攜程？

熊大尋策劃機構認為景區發展最大的問題就是客流量！只要有震撼性的旅游策劃和旅游規劃創意，一定有巨大的客流量，一定有高額的門票收入，一定不會有債務危機，熊大尋策劃機構策劃過的景區，第二年第三年門票就能達到上億，景區價值即可達到十幾二十億！項目價值、交通條件、輻射范圍等等都不是問題，頂級的創意才能消除所有的缺陷！債務危機、民間借貸、政企交惡等等都不會發生，高速的發展才能消除所有問題！火爆的景區所有領導都大力支持，失敗的景區所有人都希望你繳槍出局。