第一部分、房地產企業涉及稅種介紹

1、契稅

2、增值稅

3、城市維護建設稅和教育費附加

4、城鎮土地使用稅

5、房產稅

6、車船使用稅

7、土地增值稅

8、印花稅

9、企業所得稅

10、個人所得稅

第二部分、房地產企業的新政策文件

1.國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第18號 ）

2.財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知（財稅[2016]43號 ）

3.國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告（國家稅務總局公告2016年第86號 ）

4.國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告（國家稅務總局公告2016年第70號 ）

5.國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告（國家稅務總局公告2016年第81號 ）

6.國家稅務總局關于公布《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第14號 ）

7.財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知（財稅[2016]140號 ）

8.國家稅務總局關于發布《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第15號 ）

第三部分：房地產企業營改增后增值稅征收疑難問題解析；

1.營改增后的“甲供材”的財務核算和發票開具

2. .房地產開發公司為其開發的房地產項目配套建設的學校、幼兒園，其相應的進項稅額能否抵扣？若將學校、幼兒園無償贈送給政府，是作為視同銷售處理，還是做進項轉出處理？

3. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，其自建的定義是什么？

4. 政府向拆遷戶發房票，拆遷戶憑房票到當地任何房地產公司購房都可抵購房款，請問開發企業收到房票時是否需要預繳稅款？

5.房地產企業開發的房屋已經以房地產企業名義分戶辦理了產權登記，企業直接出售或出租后再出售，如何判斷其銷售的是一手房、還是二手房？是執行《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》，還是執行《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》？

6.房地產開發企業按照《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）規定，可從銷售額中扣除的向政府部門支付的土地價款包括哪些？

7.房地產開發企業以總公司名義拿地，總公司先行支付土地價款（取得的財政收據抬頭為總公司），后又成立分公司（子公司），以分公司（子公司）名義開發房地產項目，分公司（子公司）按一般計稅方法計算繳納增值稅時是否可以從銷售額中抵減上述土地價款？

8.房地產企業銷售自行開發的毛坯房同時贈送家電業務，是否需要視同銷售？房地產企業銷售自行開發的精裝房（裝修標準里包含家電、家具等），是否需要視同銷售？

9.買房送物業費，需要做視同銷售處理嗎？

10.房地產企業沒收的定金或其他違約金，要區分已備案或未備案從而繳納增值稅或免繳增值稅嗎？

11.土地出讓金返還（指政府不指定用途）需要沖減土地成本從而在計算增值稅時減少可扣除的地價么？

12.房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間如何確定？

13.房地產開發企業預收款的范圍如何確定？

14.代收的等費用是否屬于價外費用？

15.《國家稅務總局關于發布房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）中“當期銷售房地產項目建筑面積”“房地產項目可供銷售面積”是指計入容積率的建筑面積，是否包括無法辦理產權證的地下車位建筑面積？

16.企業轉讓建設用地指標收入是否要繳納增值稅？

17.“房地產開發企業采取預收款方式銷售的，在收到預收款時按3%預征率預繳增值稅”，何時清繳？預售過程中與其他項目共同取得的進項稅額如何劃分抵扣？增值稅預繳后是按月清算，還是達到銷售時點后統一清算，是否月度時僅預繳即可？

18.房地產開發企業當期允許扣除的土地價款，是不是用當期預收的房款，根據每套房屋的單價，折算出對應銷售面積，再計算允許扣除的土地價款，還是采用其他計算方法？

19.國家稅務總局公告2016年第18號第五條中土地價款扣除使用的建筑面積數據，是指總體規劃面積、施工證面積、還是預售證面積?

20.同一法人多個項目滾動開發，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售房產項目的銷售額中抵減？

21.房地產開發企業一個項目開發的房產全部銷售后，如有進項留抵稅額，如何處理？

22.關于地下車位，簽訂的是以租代售的租賃合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，轉讓幾十年使用權。該轉讓行為土地增值稅一般被視同轉讓不動產，在增值稅法規下是按照銷售還是租賃繳納增值稅？

23.房地產開發企業在2016年4月30日前取得的土地分成若干期開發，有的在2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》，有的在2016年5月1日以后取得《建筑工程施工許可證》，該地塊上開發的所有房地產是作為一個整體開發項目，根據其取得的第一個《建筑工程施工許可證》時間判定是否屬于房地產老項目？還是將每期作為一個獨立的房地產項目，根據每期取得的《建筑工程施工許可證》的時間或合同約定開工時間判定是否屬于房地產老項目？

24.房地產開發企業自己建設、自己運營的酒店、商鋪、停車場、電影院等不動產，其進項稅額是否需要分期抵扣？

25.房地產老項目轉租是否適用簡易征收？

26.《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的第二條“房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。”請問：這里所指“在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。”是指房產企業不需要分期抵扣，還是進行該項目施工的施工企業不需要分期抵扣？一些企業的辦公樓2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采購的料工費可以分兩年分別按60%、40%抵扣進項，還是只有5月1號之后的可以按此方法抵扣進項？

27.房地產開發企業中的一般納稅人存在多個房地產開發項目，是否可以根據規定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？

28.房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，5月1日前已銷售一部分，并繳納營業稅，5月1日后取得的銷售收入，選擇簡易計稅方法計稅的，是否可以扣除對應的土地價款？

　29.全面推開營改增后，房地產開發企業“代建”房屋的行為如何繳納增值稅？

第四部分：房地產土地增值稅疑難解析

1.土地增值稅清算條件如何確定？

2.土地增值稅的清算條件

3、正常銷售收入

4、外部視同銷售收入

6、轉讓永久使用權

7、代收費用

8.是否要預提所得稅？

9.工程質量保證金的如何在稅前扣除？

10.土地使用權評估增值是否可以作為成本扣除？

11.單位轉讓土地使用權時,土地部門收取的土地閑置費、土價評估費的土地增值稅處理？

12. 納稅人取得土地應上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對企業投資，可否作為計算土地增值稅扣除項目？

13. 房地產企業將一些工程尾款掛在應付賬款上以保證工程質量，這些應付賬款可否計入開發成本。

14.房地產開發企業所建商品房裝修后銷售的，裝修成本如何扣除？

15.違約金是否可以作為土地增值稅扣除項目？

16.拆遷安置費的扣除

17.房地產開發公司聘請物業公司支付啟動費在計算土地增值稅時，是在開發間接費用中列支，還是管理費用中？

18、因土地糾紛發生的訴訟費、律師費

19.房地產公司免費為業主辦理過戶手續產生的費用

20. 企業開發部、預算部、材料部、技術部等部門的費用

21．在籌辦、舉辦項目開工儀式發生的相關場地布置費、禮品、奠基費用；產品的模型制作費；項目工程部的辦公租金。

22.房地產企業銷售尾房如何繳納土地增值稅？

第五部分：企業所得稅涉稅風險及疑難問題解析

1.完工條件確認的技巧及稅收風險點

2.收入范圍的確認及原則

3.如何確認收入時點？

4.多項目企業應納稅所得額如何計算

5.預提費用確認的原則及涉稅調整

6. 預售收入

7. 房地產企業納稅申報表填寫的二十二字方針

8. 計稅成本確認的7大步驟

9. 核定征收的涉稅風險

10. 核定與查帳可否兼容？

11. 三年以上往來款如何進行涉稅處理？

12. 季節工、臨時工以及接受外部勞務派遣用工所實際發生的費用涉稅處理。

13. 工作服裝稅前扣除要點

14. 房地產開發企業因閑置土地逾期開發而向國家有關部門繳納的土地閑置費是否允許在企業所得稅前扣除？

15. 合作建房如何確定土地成本？

16. 有關房產三項費用（業務招待費、廣告費、業務宣傳費）扣除基數的問題：

17.沒有收入包括預收收入前發生的三費如何處理？

第六部分：房地產企業綜合稅疑難問題解析

1.不同模式售樓部的會計與稅務處理

2.融資技巧及利息支出稅前扣關注點

3.土地、房地產轉讓稅務風險提示及稅收籌劃點

4.車位及地下車庫疑難解析