住宅小區(qū)樓盤的風(fēng)水策劃布局合理，不但能有效合理的利用土地還能加快整個(gè)樓盤的銷售速度，提高了小區(qū)樓盤的升值潛力，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，客戶入住后平安健康運(yùn)氣好，口碑相傳，也為開(kāi)發(fā)商以后的樓盤開(kāi)發(fā)銷售做了無(wú)形的宣傳。特別是在客戶越來(lái)越成熟、越來(lái)越挑剔，要開(kāi)發(fā)出一個(gè)成功的樓盤并非易事，這需要全方位、多層面的有機(jī)配合才成。當(dāng)然，風(fēng)水策劃就是其中一個(gè)重要方面，因?yàn)槌晒Φ娘L(fēng)水策劃，可以使開(kāi)發(fā)商與業(yè)主達(dá)到雙贏的結(jié)局。
現(xiàn)在，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍是朝陽(yáng)行業(yè)，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)之一。因此，研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)水策劃與布局，將有限的土地資源作最佳配置，它對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、提高人們的生活質(zhì)量，都有重大的意義。
樓盤用地選址的一般要求
1、交通便利。這包括路要通，公交車輛多，離市中心、火車站、客運(yùn)站、機(jī)場(chǎng)等快捷方便。
2、周邊配套齊全。如幼兒園、小學(xué)、菜市、超市、銀行、餐廳等。
3、周邊環(huán)境。噪音、廢氣、菜市場(chǎng)污染嚴(yán)重。旁邊出租屋過(guò)多，治安無(wú)保障。公交車總站.空氣污濁、車輛太多既擾人也易引發(fā)交通事故。醫(yī)院、消防隊(duì)旁邊也對(duì)居住者心理帶來(lái)很多負(fù)面影響。油站太近有火災(zāi)、爆炸的恐懼心理；高壓電桿、電線穿越宅前屋后或房頂，產(chǎn)生的氣場(chǎng)對(duì)健康和心理亦有影響；陵園墓地、教堂神廟太近，陰氣太重等等，都是周邊環(huán)境不合格的表現(xiàn)。
4、位置與城市規(guī)劃。要充分了解用地位置的現(xiàn)狀與規(guī)劃，了解該地塊附近將有什么規(guī)劃。如果有公園、游樂(lè)場(chǎng)等規(guī)劃，應(yīng)屬潛在利好，售房時(shí)可作為一個(gè)賣點(diǎn)。如果有立交橋等，因立交橋氣場(chǎng)太大，出入不方便。
5、位置與地塊形狀。房地產(chǎn)小區(qū)用地以方正或長(zhǎng)方形為佳，最忌三角形的邊角用地。三角形或不規(guī)則形，不僅浪費(fèi)較大，而且難以策劃成一個(gè)好的小區(qū)。
6、位置與用地成本。用地成本與“位置”關(guān)系密切，兩者成正比例關(guān)系。位置好的項(xiàng)目，雖然用地成本大，但一般有較高的售價(jià)，位置不好的項(xiàng)目，雖然用地成本小，但售價(jià)上不去，導(dǎo)致用地成本占銷售收入的比例反而更大。位置好不等于以后也好，位置不好不等于以后也不好，這要有眼光與了解政府規(guī)劃。
樓盤用地選址的風(fēng)水要求
這里作為一個(gè)風(fēng)水策劃者而言；選址用地要與地運(yùn)衰旺相結(jié)合，地運(yùn)旺；窮鄉(xiāng)僻壤成鬧市。地運(yùn)不昌；付出未必有回報(bào)。如廣州的珠江新城在九十年代就規(guī)劃為廣州未來(lái)的CBD中心，廣州市政府回收土地后開(kāi)始招商引資，然而在2004年以前，它切成了雜草叢生的“蠻荒之地”，2003年以后，“一夜”就成了“兵家必爭(zhēng)”的地王之王。此并菲開(kāi)發(fā)商沒(méi)有眼光，事實(shí)與“地運(yùn)”密切相關(guān)（參考分析文章《廣州珠江新城地運(yùn)與發(fā)展風(fēng)水趣談》）。下面是選址用地的一些風(fēng)水基本要求。
1、宜藏風(fēng)聚氣，忌風(fēng)惡氣散。
2、宜砂環(huán)水抱，忌砂飛斜邊。
3、宜龍稍強(qiáng)虎稍弱、忌龍?zhí)珡?qiáng)虎太弱、更忌虎太強(qiáng)龍?zhí)酰?br /> 4、宜地形方正，忌三角斜邊。
5、宜地基干凈，忌墳場(chǎng)、刑場(chǎng)兇地、亦忌神前廟后。
6、宜四周安靜，忌路沖水沖屋角沖。
7、宜水路向彎曲有情，忌反弓無(wú)情，更忌立交橋反弓或遮蔽；
8、宜四周鄰居屋高低有情，忌獨(dú)高孤陽(yáng)、獨(dú)矮孤陰；
9、宜山水形勢(shì)與運(yùn)盤能有機(jī)配合，能收山出煞；忌山顛水倒。
位置與樓盤定位；什么樣的位置決定了蓋什么樣的房子，蓋什么樣的房子賣給什么人，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的重大問(wèn)題。定位錯(cuò)了，一切都錯(cuò)。比如，在一個(gè)周邊環(huán)境很差的位置設(shè)計(jì)成高尚住宅，能賣得好嗎？在一個(gè)靠山面水、風(fēng)景宜人的位置建成低檔住宅，這不是浪費(fèi)，一個(gè)住宅小區(qū)如果交通不便、購(gòu)物路遠(yuǎn)、小孩上學(xué)不方便，且周圍環(huán)境惡劣、噪音大、空氣污濁、治安不好，這里住戶的生活質(zhì)量能好嗎？銷售情況也可想而知，所以樓盤的定位要以位置好壞來(lái)決定。位置不好，高密度擴(kuò)大建筑面積；低配套降低開(kāi)發(fā)成本才會(huì)有利可圖。相反，如果這樣的位置你建成中高檔住宅，勢(shì)必因房?jī)r(jià)高而銷售艱難。所以，位置是樓盤定位的重要依據(jù)，它決定了你這個(gè)樓盤應(yīng)該建成什么檔次、房?jī)r(jià)多少、賣給什么人等等。
樓盤風(fēng)水策劃與布局
小區(qū)定向是關(guān)系到整個(gè)樓盤銷售的關(guān)鍵；《天元歌》云：“向首一星災(zāi)福柄，去來(lái)兩口死生門”。就是是指立向時(shí)，要將當(dāng)運(yùn)向上旺星要到向首，以及來(lái)水、去水的水口要與山向同元一氣，兩口所在之方位，得向上吉星飛到?？疾煲粋€(gè)小區(qū)和一棟房子，看其是否能使居住者獲吉，能旺財(cái)丁興，最重要的是看兩個(gè)方面：一看向上旺星有無(wú)到向，以旺向財(cái)星是否到向，如向上運(yùn)星為“二黑”“五黃”兇星，為死氣入戶大兇。二是看來(lái)水水口及去水水口之方位，是否合同元一氣、三吉五吉，如不合，即使旺向亦減吉。
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)小區(qū)的立向，要把握好三個(gè)方面：
1、察來(lái)龍；來(lái)龍可以是真山或山脈走勢(shì)，也可以是背后大樓。入首之山龍以合金、木、水、火、土”五形狀的秀山為吉，有“斜飛”、“破面”、 “亂石”等兇惡不吉之山為不合格。城市以高樓為山，背后高樓如方正，無(wú)奇形怪狀的三角、刀形等沖到小區(qū)，亦為合格。
看來(lái)龍為何龍入首。小區(qū)在立向時(shí)，所立的向要與來(lái)龍同元一氣。人元龍入首，要立人元龍之向，小區(qū)或一棟房屋所立的山向也必須是人元龍。達(dá)到同元一氣、一卦純清。
2、識(shí)水口。水口包括向上水口與來(lái)去水口。立向時(shí)還要看向上之水，是否與所立山向保持同元一氣。山向?yàn)榈卦?；向上之水亦要地元龍；山向?yàn)樘煸?，向上之水亦要天元龍；山向?yàn)槿嗽?，向上之消炎亦要人元龍。與坐向不是同元一氣，為不合法。
3、定旺向。如來(lái)龍、水口決定的坐向?yàn)橥酵蚧螂p星會(huì)向，室外山水形勢(shì)能配合，則此坐向完全可立，如八運(yùn)的旺山旺向14局，雙星會(huì)向8局共22局均為好局，均為可立之坐向。如立得敗局、兇局、必將害人害己。
小區(qū)坐向吉，每棟坐向吉，住戶與發(fā)展商皆大歡喜。小區(qū)坐向兇，每棟坐向兇，住戶與開(kāi)發(fā)商都兇。小區(qū)坐向兇，每棟坐向吉，住戶多吉，發(fā)展商兇。小區(qū)坐向吉，每棟坐向兇，住戶多兇，發(fā)展商多吉。
如果小區(qū)坐向吉兇時(shí)，售樓部風(fēng)水設(shè)計(jì)合理，開(kāi)發(fā)商可以兇化吉，也可獲利。
從上可見(jiàn)，開(kāi)展商與住戶是雙贏、雙輸還是單贏，這里大有文章，其關(guān)鍵是如何去作風(fēng)水策劃與布局。也關(guān)系到策劃者的職業(yè)道德問(wèn)題。
小區(qū)布局的策劃
把最高的樓安排在山盤旺星之方。把其它各棟房安排在向星的死煞之方如二黑、三碧、四綠、五黃、六白、之方。這樣安排，當(dāng)旺山星（丁星）或生氣山星之方有高樓，為旺山；死煞向星（財(cái)星）之方有樓房為出煞，可達(dá)收山出煞，旺財(cái)旺丁之目的。
小區(qū)出入口、各棟大門、人工湖、泳池以上各項(xiàng)均宜安排在向星旺氣、生氣之方。如八運(yùn)，宜將門、路、水安排在向星八白、九紫外線、一白之方位，這叫水里龍神見(jiàn)水，為旺生之星得位旺財(cái)。
住宅小區(qū)樓盤的風(fēng)水策劃布局合理，不但能有效合理的利用土地還能加快整個(gè)樓盤的銷售速度，提高了小區(qū)樓盤的升值潛力，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，客戶入住后平安健康運(yùn)氣好，口碑相傳，也為開(kāi)發(fā)商以后的樓盤開(kāi)發(fā)銷售做了無(wú)形的宣傳。特別是在客戶越來(lái)越成熟、越來(lái)越挑剔，要開(kāi)發(fā)出一個(gè)成功的樓盤并非易事，這需要全方位、多層面的有機(jī)配合才成。當(dāng)然，風(fēng)水策劃就是其中一個(gè)重要方面，因?yàn)槌晒Φ娘L(fēng)水策劃，可以使開(kāi)發(fā)商與業(yè)主達(dá)到雙贏的結(jié)局。
在現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中，那首先是立向要旺，向代表財(cái)，大向立得旺局，售價(jià)高而且銷售快。山也代表人氣，向旺山不旺，銷售旺但入住率相對(duì)不高，購(gòu)買的以投資者相對(duì)多，大盤立得山向兩旺，當(dāng)然銷售快入住率也高，相反大盤立向山旺向不旺，向?yàn)樨?cái)，向不旺為財(cái)不旺，指銷售不好，財(cái)氣不旺也就談不上人氣了。
“山管人丁水管財(cái)”，坐為山，向?yàn)樗Ｉ酵送?，向旺?cái)興。這句流傳千年的風(fēng)水諺語(yǔ)明確的指出了山與人,水與財(cái)?shù)年P(guān)系。以廣州珠江新城兩個(gè)小區(qū)為例。
從以上衛(wèi)星地圖可以看出，兩個(gè)小區(qū)都是南面臨珠江，但大盤立向卻不一樣，A 樓盤依地勢(shì)立坐北向南，而B(niǎo)小區(qū)立的是坐東向西，按人們的傳統(tǒng)觀念坐北向南是買房的首選，但實(shí)際情況并非如此，兩個(gè)樓盤都是04年以前完工的七運(yùn)（1984－2003）盤，小區(qū)B銷售快入住率高，升值也快。小區(qū)A06年在還有部分樓盤空著。有興趣的朋友可以到實(shí)地看看。那么立南向的小區(qū)為什么銷售入住率不如西向的樓盤呢？在這里我為大家做一個(gè)元運(yùn)分析。
分析；七運(yùn)盤子山午向?yàn)樯仙骄?，?dāng)旺財(cái)星7赤上山，向方財(cái)星6白以退氣，8白丁星下水，向上財(cái)不旺對(duì)開(kāi)發(fā)商不利，2003年以后8白丁星下水，人氣財(cái)氣皆不旺，在布局設(shè)計(jì)上土地的價(jià)值也沒(méi)有得到充分的利用。從以上分析就可以看出，到現(xiàn)在進(jìn)入八運(yùn)（2004－2023年），此小區(qū)人氣仍然不旺的原因了。
我們?cè)賮?lái)看看B樓盤
小區(qū)B坐東向西
卯山酉向下卦（七運(yùn)）
分析：七運(yùn)（1983—2004）盤，坐東向西為人財(cái)兩旺盤。坐方小區(qū)東方立高大的樓盤不但旺人氣，也能旺財(cái)，向方西面規(guī)劃為大門入口不但旺財(cái)也旺人，兩者皆能做到收山出煞，B小區(qū) 立向布局正合七運(yùn)旺盤布局，所以銷售升值快，人氣旺也就在情理之中了。
從以上實(shí)際案例分析可以看出，一個(gè)小區(qū)布局策劃的成功與否直接關(guān)系到整個(gè)樓盤的銷售好壞，也是整個(gè)項(xiàng)目策劃的關(guān)鍵。大盤不旺，銷售不好，開(kāi)發(fā)商成了房東。如果立到兇星入門，小區(qū)不出這事出哪事，住戶與開(kāi)發(fā)商都不得安寧。從以上案例我們也可以想到，一個(gè)工廠，一棟辦公樓，辦公室或者住房不旺，生意運(yùn)氣也就可想而知了。
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